Столкнувшись с необходимостью продажи квартиры, перед её владельцем возникает вопрос: какие документы нужны для продажи?
В поисках ответа на данный вопрос поможет информация, изложенная на официальном сайте Росреестра — Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Именно эта служба занимается вопросами организации единой системы государственного кадастрового учёта недвижимости. Также на Росреестр возложены функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Занимается данный орган исполнительной власти и организацией инфраструктуры пространственных данных РФ.
Перечень документов, которые нужны для продажи квартиры, может несколько отличаться в зависимости от того, каким является тип собственности, а также способ получения имущества.
Однако основной список документов выглядит следующим образом. Прежде всего, потребуется соглашение о продаже (договор купли-продажи), который заключается между двумя сторонами, одной из которой является продавец, второй — покупатель (возможно участие большего числа сторон, например, при покупке квартиры в ипотеку).
В роли продавца может выступать собственник квартиры (физическое лицо), застройщик либо агентство по недвижимости. Как правило, покупателем выступает физическое лицо, желающее приобрести данное недвижимое имущество для проживания.
Чтобы оформить договор купли-продажи, потребуется подготовить иные документы, которые понадобятся для совершения соответствующей сделки.
Правильное оформление договора купли-продажи является крайне важным, так как от этого будет зависеть юридическая безопасность каждой из сторон. Условия договора и используемые в нём формулировки окажутся основными помощниками в случае возникновения судебных споров и разбирательств.
Оформление такого договора возможно одним из двух способов. Первая форма — простая письменная, вторая — нотариальная. Выбор подходящей формы определяется продавцом и покупателем, то есть отдаётся на усмотрение участников сделки. Однако стоит учесть, что существуют ситуации, при которых договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таких случаев немного, однако забывать о них не стоит.
Нотариальное удостоверение договора требуется при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина. Также оно является обязательным в том случае, когда осуществляется продажа доли в квартире постороннему лицу. Необходимо такое удостоверение и при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.
Простая письменная форма договора является более доступным способом заключения сделки. Однако крайне важно правильно составить соответствующий договор, полноценно отразив в нём все условия и обязательства сторон.
Договор в простой письменное форме, который относится к числу документов, которые нужны для продажи квартиры, может быть составлен самостоятельно участниками сделки либо специализированным юристом, который подготовит необходимый документ. Самостоятельное составление такого договора возможно на основе шаблонов типовых договоров, отыскать которые можно в сети Интернет.
Если Вы отдаёте предпочтение нотариальной форме, следует учесть что такой вариант обойдётся дороже. Перед совершением необходимой процедуры имеет смысл ознакомиться с нотариальными тарифами, то есть узнать размер суммы, который потребуется оплатить при совершении необходимой процедуры. Несомненно, такая форма обладает рядом преимуществ перед простой письменной, заключающихся в следующем.
Прежде всего, в таком договоре отражены все детали конкретной сделки, а также потребности её сторон, которые тщательно изучаются перед составлением договора, требующегося для продажи квартиры. Также в договор может быть включена дополнительная ответственность продавца, что обезопасит покупателя от возможной недобросовестности первого. Немаловажным является и то обстоятельство, что нотариус выступает в качестве официального свидетеля вменяемости продавца. Это в значительной степени способно снизить риск признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать существенные условия. Это условия, являющиеся обязательными для придания документу юридической силы. К их числу относятся сведения, касающиеся сторон договора: продавца и покупателя. Так, в договоре должны быть указаны фамилия, имя и отчество, паспортные данные (дата и место рождения, кем и когда выдан документ, удостоверяющий личность) и адрес регистрации. Таким образом, отвечая на вопрос о том, какие документы нужны для осуществления продажи квартиры, следует отметить, что к числу таковых относятся и паспорта участников сделки.
К числу существенных условий относится указание предмета договора: адрес квартиры и её площадь. Здесь же должна быть указана суть договора и цена квартиры (в рублях, цифрами и прописью). При наличии должны быть указаны права третьих лиц на пользование жилплощадью.
Договор купли-продажи содержит не только существенные, то есть обязательные, но и дополнительные условия, которые оговариваются участниками сделки. Такие условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон. Они могут указывать способ проведения расчётов, условия, касающиеся сроков освобождения помещений, условия об ответственности сторон и прочее. Изложение каждого из них должно быть грамотным, чтобы договор имел желаемые юридические последствия, поэтому для составления документа всё же рекомендуется обратиться к специалисту. В противном случае договор либо его часть может оказаться не имеющим законной силы.
Обязательным в договоре является указание города и даты заключения сделки. Также документ должен быть подписан продавцом и покупателем. Договор заключается в трёх экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра), два других у продавца и покупателя.
Как только договор окажется подписанным, он считается заключённым. Сегодня этот документ не требует регистрации, тем не менее его следует предоставлять в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права. Здесь же возникает вопрос: какие ещё документы нужны для подачи в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии?
Такой список зависит от ряда факторов. Так, перечень будет отличаться в зависимости от того, приобретается жильё на первичном или вторичном рынке, какой тип договора является основанием для существующего права собственности продавца, имеются ли в числе собственников несовершеннолетние и прочее.
В связи с этим имеются обязательные документы, которые следует подавать для регистрации права собственности на квартиру независимо от иных обстоятельства, а также дополнительные документы, которые нужны в конкретных ситуациях.
В том случае когда осуществляется продажа квартиры на вторичном рынке, то есть от её нынешнего владельца (продавца) будущему владельцу (покупателю), необходимо предоставление таких документов, как выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, документ-основание получения права собственности, выписка из домовой книги (или Единый жилищный документ) и паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника. Именно эти документы, относящиеся к числу обязательных, нужны для продажи квартиры.
Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру — это сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Единого государственного реестра недвижимости). Такой документ является подтверждением сведений о том, кто является собственником продаваемой квартиры на текущую дату. Кроме того, данная выписка позволяет узнать о наличии либо отсутствии обременений, как то залога или ареста жилья.
Обращение за получением такой выписки возможно через официальный сайт Росреестра. Сведения предоставляются в срок не более трёх рабочих дней со дня получения соответствующего запроса. В целом выписка удостоверяет государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество.
Отвечая на вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры, следует отметить, что получение сведений, которые заключает в себе выписка из ЕГРН, возможно и с помощью Свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. Однако сведения в предоставляемой выписке являются более актуальными, в связи с чем и более надёжными.
Также для продажи квартиры необходим документ-основание получения права собственности. Это основной правоустанавливающий документ, в котором указывается на основании чего продаваемое жильё стало собственностью продавца. Такой документ выступает основанием регистрации права собственности на квартиру и позволяет установить историю возникновения такого права. Здесь всегда указывается, на каком основании произошло его получение продавцом.
Существуют различные документы, выступающие основанием возникновения права собственности на недвижимость. Это договор передачи жилья в собственность. Это возможно в случае приватизации квартиры. Договор с застройщиком либо договор уступки прав требования. Этот документ является основанием в том случае, когда приобретение квартиры её нынешним собственником осуществлялось на первичном рынке.
Таким документом может являться и договор купли-продажи или договор мены, в том случае когда квартира была приобретена на вторичном рынке. Возможно наличие справки о выплаченном пае. Такой документ будет в наличии у продавца в том случае, когда квартира приобреталась через кооператив. Также продавец может предоставить свидетельство о праве на наследство или договор дарения.
Ещё один возможный документ — соглашение о разделе имущества, наличие которого свидетельствует о том, что квартира была получена после добровольного дележа общего имущества супругов. Также на руках у продавца может быть решение суда, в том случае если имущество супругов, наследников или других претендентов оказалось разделённым по суду.
Наличие договора купли-продажи по ипотеке возможно в том случае, если приобретение квартиры осуществлялось на заёмные средства банка. Помимо прочего возможно наличие договора пожизненного содержания с иждивением. Такой документ подтверждает то, что получение квартиры осуществлялось под обязательство ренты.
Какие ещё документы нужны для продажи квартиры? Это выписка из домовой книги. В ней указывается информация, касающаяся прописанных в квартире жильцов. Вместо неё может быть предоставлен Единый жилищный документ, содержащий в себе сведения жилищного учёта. Следует отметить, что для регистрации прав собственности данный документ не требуется, однако он необходим для получения информации обо всех людях, у кого есть право пользования квартирой.
Также к числу необходимых относится паспорт собственника квартиры или доверенность от собственника, которая нужна в том случае когда его интересы представляются другим лицом.
Названые документы относятся к числу обязательных, которые нужны для продажи и покупки квартиры. Именно они предоставляют необходимые сведения, касающиеся правообладателей продаваемой квартиры.
При регистрации прав собственности на приобретаемую квартиру могут понадобиться и иные документы, которые необходимо будет предоставить по требованию регистратора. К числу таких документов относится кадастровый паспорт квартиры. Это документ, который понадобится в том случае, когда квартира ещё не стоит на кадастровом учёте. Также его понадобится предоставить в случае выполненной перепланировки жилья.
Регистратор может потребовать и согласие супруга на продажу квартиры (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе общего имущества супругов). Любой из этих документов будет необходимым в том случае, когда продавец женат/замужем или был женат/замужем на момент получения квартиры в собственность.
Документом, который может быть нужным для продажи квартиры, выступает разрешение органов опеки и попечительства (при наличии в семье несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособные членов).
Согласие залогодержателя на сделку понадобится в том случае, если жильё находится под залогом в банке. Согласие получателя ренты — если продавцу квартира досталась в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина.
Если приобретается доля в квартире, то потребуется предоставить извещение о сделке других участников долевой собственности, а также их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире. Иногда также может потребоваться предоставление акта приёма-передачи квартиры.
Бывают ситуации, когда для получения более полной информации о продаваемом жилье, покупатель может запросить у продавца дополнительные документы. Это могут быть расширенная (архивная) выписка из домовой книги. Она может понадобится для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее. Также нужным документом может оказаться расширенная выписка из ЕГРП или ЕГРН (выписка о переходе прав собственности), которая поможет узнать историю смены владельцев жилья.
Документом, который понадобится при использовании при покупке ипотечного кредита, является заключение о рыночной стоимости квартиры. Также могут потребоваться справки из НД (наркологического диспансера) и ПНД (психоневрологического диспансера) на продавца, информация из которых поспособствует снижению риска признания возможной недееспособности продавца.
Также могут понадобиться копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Такие документы можно получить в бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации. Такая информация содержится и в Едином жилищном документе. Понадобится может и разрешение на перепланировку либо поэтажный план квартиры.
Таким образом, существуют обязательные документы, которые нужны для продажи квартиры, а также те, которые могут понадобиться при заключении конкретной сделки.